주택임대차보호법 계약갱신요구권등 완벽 총정리

세입자가 꼭 알아야 할 권리와 보호 장치 총정리

전·월세 계약을 맺는 사람이라면 반드시 알아야 할 법이 있습니다.
바로 주택임대차보호법입니다.

이 법은 세입자(임차인)의 권리를 보장하고,
집주인(임대인)과의 관계에서 불공정하거나 불안정한 상황을 최소화하기 위해 제정된 법률입니다.

2025년 기준으로 바뀐 제도와 함께
보증금 보호, 대항력, 확정일자, 계약갱신청구권, 월세 전환율 등 실생활에서 꼭 필요한 내용을 정리해드립니다.

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🏠 주택임대차보호법이란?

주택임대차보호법은 주거용 건물(주택)에 대한 임대차 계약 시, 임차인을 보호하기 위해 제정된 특별법입니다.
1981년에 제정된 이후 여러 차례 개정되었으며, 보증금 보호, 거주 안정성 확보, 임차권 등기명령제도 등
임차인의 권익을 지키기 위한 다양한 장치들을 포함하고 있습니다.

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🏠 주택임대차보호법의 핵심 보호제도

1️⃣ 대항력

• 임차인이 계약한 주택에 입주 + 전입신고를 완료하면 제3자(새 집주인 포함)에게도 계약 효력이 발생함
• 즉, 해당 주택이 매매되더라도 기존 임차인은 계속 거주 가능

조건:
✔ 실제 거주 시작 +
✔ 전입신고 완료

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2️⃣ 확정일자

• 동사무소(주민센터)에서 계약서에 확정일자 도장을 받으면,
  후순위 권리자보다 보증금 우선변제권 확보 가능

효과:
✔ 집이 경매·공매에 넘어가더라도 보증금을 우선적으로 돌려받을 수 있음
✔ 대항력 + 확정일자 = 보증금 최우선변제권 확보

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3️⃣ 계약갱신청구권 (2+2년 제도)

• 임차인은 계약 만료 전 1개월~6개월 사이에 계약 갱신을 요청할 수 있으며,
  임대인은 특별한 사유 없이는 거절 불가

1회 행사 가능 / 자동 연장 아님

✔ 임차인은 최대 4년(2년 + 2년) 거주 가능
✔ 임대인의 계약 종료 통보는 서면(내용증명)으로 해야 효력 발생

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4️⃣ 보증금 보호 우선변제

• 임차인이 대항력 + 확정일자 요건을 모두 갖춘 경우,
  해당 주택이 경매되더라도 일정 금액까지 보증금을 먼저 변제받을 수 있음

2025년 기준 지역별 최우선변제금 한도 예시:

• 서울: 5,000만 원 이하
• 수도권: 4,300만 원
• 광역시: 4,000만 원
• 기타지역: 3,400만 원

(보증금 1억 이하일 경우 적용)

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5️⃣ 임차권 등기명령 제도

• 이사 후에도 보증금을 돌려받지 못한 경우,
  법원에 신청해 임차권 등기를 설정하면 대항력 유지 가능

✔ 보증금 미반환 시 이사를 가도 임차인의 권리를 지킬 수 있는 장치

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🏠 임대차 계약 시 꼭 해야 할 절차

단계	설명
① 계약서 작성	계약 기간, 보증금, 월세, 특약사항 명시
② 전입신고	동주민센터 또는 정부24에서 신청 가능
③ 확정일자 받기	계약서 지참 → 주민센터 도장 날인
④ 계약갱신청구 여부 판단	만료 1~6개월 전 임대인/임차인 의사표시 필요
⑤ 계약 종료 시 권리 확인	보증금 반환, 손해배상 여부 검토

 

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🏠 월세 전환율 계산법 (보증금 ↔ 월세 환산)

월세 전환율 = (월세 ÷ 보증금) × 100

주택임대차보호법상
보증금 일부를 월세로 전환할 경우 적용 가능한 상한선이 정해져 있습니다.

✔ 2025년 기준 월세 전환율 상한

기준금리 + 2% (최대)
예: 기준금리 3.5%일 경우 → 월세 전환율 상한은 5.5%

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🏠 임차인이 꼭 알아야 할 팁

항목	설명
계약 시	중개사 등록 여부 확인 / 특약 내용 꼼꼼히 검토
전입신고	보증금 보호를 위한 필수 절차
확정일자	반드시 계약서 원본으로 신청 / 인터넷으로도 가능
갱신청구권	1회만 가능, 통보 시점 주의 (1~6개월 전)
이사 시	보증금 미지급 시 임차권 등기명령 적극 활용

 

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🏠 자주 묻는 질문(FAQ)

❓ Q1. 전입신고만 하면 대항력 생기나요?

👉 아니요. 입주 + 전입신고를 모두 마쳐야 대항력 발생합니다.

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❓ Q2. 계약갱신청구는 언제까지 해야 하나요?

👉 계약 종료 1개월~6개월 전 사이에 통보해야 합니다. 

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❓ Q3. 집이 경매에 넘어가면 보증금은 어떻게 되나요?

👉 대항력 + 확정일자 요건 충족 시,
지역별로 우선변제금 한도 내에서 먼저 보상받을 수 있습니다.

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❓ Q4. 계약서에 ‘계약갱신청구권 없음’이라 적혀 있어요. 무효인가요?

👉 네. 계약갱신청구권은 임차인 고유 권리이기 때문에 포기 조항은 무효입니다.

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🏠 요약표: 세입자를 위한 권리 체크리스트

대항력	제3자에게 계약 보호	입주 + 전입신고
확정일자	보증금 우선변제 가능	주민센터 도장
갱신청구권	2년 연장 보장	서면 통보 (1~6개월 전)
임차권 등기	이사 후 권리 유지	법원 신청
월세 전환율	월세 상한선 보호	기준금리 + 2% 이내

 

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🏠 마무리하며

주택임대차보호법은 임차인의 삶을 지켜주는 최소한의 안전망입니다.
전세든 월세든, 내 집이 아니더라도 내 삶의 공간을 지키기 위한 권리는 누구에게나 주어져야 합니다.

2025년에도 변화하는 부동산 시장 속에서
전입신고, 확정일자, 계약갱신청구권 등
제도를 적극 활용해 보증금과 주거 안정성을 지키는 현명한 임차인이 되시길 바랍니다.

 

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