1가구 2주택 비과세 요건, 양도세 조건 총정리(+분양권 포함여부)

1가구 2주택 비과세 요건, 양도세 조건 총정리(+분양권 포함여부)

최근 부동산 시장이 다시 들썩이면서 '1가구 2주택 비과세 요건'에 대한 관심도 높아지고 있습니다. 특히 분양권을 포함한 주택 수 계산, 일시적 2주택자 혜택, 혼인/상속/농어촌주택 특례 등 복잡한 세법 변화가 많은 만큼, 2025년 최신 기준으로 정리된 정보를 꼭 확인해보세요!

✅ 비과세 받을 수 있는 4가지 상황 (2025년 기준 최신 정리)

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① 일시적 2주택 비과세 요건 (가장 흔한 케이스)

1가구 1주택자가 새로운 주택을 구입하면서 일시적으로 2주택자가 된 경우, 아래 요건을 모두 충족하면 기존 주택을 양도할 때 양도세를 비과세 받을 수 있습니다.

📌 요건 요약

• 기존 주택 보유: 2년 이상
• 신규 주택 취득: 기존 주택 취득 후 1년 이상 지난 시점
• 기존 주택 양도: 신규 주택 취득 후 3년 이내
• 조정대상지역일 경우: 기존 주택 2년 실거주 요건 필수

💡 실전 예시

• A씨는 서울 마포구에 아파트를 2020년 6월에 구입하고 실거주했습니다.
• 2023년 9월, 경기 고양시에 새 아파트를 분양받고 입주합니다.
• 기존 주택(마포)을 2026년 8월 전에 양도하면 비과세 요건 충족.

✅ 주의: 신규 주택이 조정대상지역이면 기존 주택을 1년 내에 양도해야 함

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② 혼인으로 인한 2주택 비과세 특례

결혼으로 인해 1가구가 2주택을 보유하게 된 경우, 다음 요건을 만족하면 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

📌 요건

• 혼인 전 남편과 아내가 각자 1주택을 보유
• 혼인 후 세대합가
• 혼인 후 5년 이내 1채 양도 시 비과세 가능
• 거주 요건은 해당 지역이 조정대상지역일 경우 적용

💡 예시

• 남편은 강릉에, 아내는 수원에 각각 아파트 보유
• 2022년에 결혼해 함께 거주
• 2027년 이전에 남편 소유 아파트를 양도하면 비과세 가능

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③ 상속주택 포함 2주택 비과세 특례

상속으로 인해 2주택자가 된 경우, 특정 요건 하에 상속주택은 주택 수에서 제외되므로 비과세 가능성 유지됩니다.

📌 요건

• 상속주택 외에 본인 명의의 주택이 1채
• 상속주택이 지방 소재이거나 저가 주택일 경우
• 상속일로부터 5년 이내 비상속 주택 양도 시 비과세 적용

💡 예시

• B씨는 서울에 자가 보유
• 2023년 아버지 사망 후 강원도 단독주택 상속
• 2028년 이전에 서울 집을 양도하면, 비과세 적용 가능

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④ 농어촌주택 보유자의 비과세 특례

읍·면 지역 등 농어촌 주택을 하나 더 보유하고 있는 경우, 일정 요건 충족 시 주택 수에서 제외되어 비과세가 가능합니다.

📌 요건

• 농어촌주택 위치: 읍·면 지역
• 면적/가격 요건 충족 (예: 대지 660㎡ 이하 등)
• 실제 거주하지 않아야 함
• 농어촌주택 외의 주택이 기준이 되는 주택

💡 예시

• C씨는 수원에 아파트 1채, 충북 단양에 별장용 단독주택 보유
• 단양 주택은 주택 수에서 제외
• 수원 아파트를 매도하면 비과세 적용 가능

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📋 1가구 2주택 비과세 요건 요약표

구분	주요 조건	세부 요건	비고
일시적 2주택	기존 주택 보유 2년 이상	신규 주택 취득 후 3년 내 기존 주택 양도	조정대상지역이면 기존 주택 2년 거주 필요
혼인으로 인한 2주택	혼인 전 각자 1주택	혼인 후 5년 내 1채 양도 시 비과세	세대 분리 없이 실거주 필수
상속으로 인한 2주택	상속주택 외 1주택	상속주택은 주택 수에서 제외	상속일로부터 5년 내 비상속 주택 양도
농어촌주택 포함 시	읍·면 지역의 농어촌주택	실거주 하지 않고 일정 기준 충족	농어촌주택은 주택 수 제외 가능
분양권 보유 시	분양권도 주택 수 포함	비과세 요건 적용 어려움	2021.1.1 이후부터 적용

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❗ 분양권도 주택 수에 포함될까?

👉 네, 2021년 1월 1일부터 분양권은 주택 수에 포함됩니다.

즉, 기존에 주택을 보유한 상태에서 분양권을 취득했다면 1가구 2주택자가 되어 비과세 요건을 충족하지 못할 수 있습니다.

• 예외 없음: 조정대상지역이든 아니든, 모든 분양권은 주택 수로 계산
• 취득 시점 기준: 분양권 취득일 = 분양 계약일이 아닌 '잔금일' 또는 '등기일'

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🔍 Q&A로 더 명확하게 이해하기

Q1. 분양권을 가진 상태에서 기존 주택을 팔면 비과세 받을 수 있나요?

A1. 불가능할 수 있습니다. 분양권도 주택 수에 포함되기 때문에, 비과세 요건이 무효화됩니다. 일시적 2주택 요건에도 해당되지 않기 때문에 주의가 필요합니다.

Q2. 신규 주택이 조정대상지역인데, 기존 주택은 비조정지역이에요. 비과세 가능할까요?

A2. 가능하지만 요건이 달라집니다. 조정대상지역에 신규 주택이 있다면, 기존 주택을 1년 내에 양도해야 비과세 요건을 충족합니다.

Q3. 상속받은 주택을 포함해도 비과세 가능한가요?

A3. 조건부 가능. 상속주택 외에 1주택만 있는 경우, 상속주택은 주택 수에 포함되지 않으므로 비과세 대상이 될 수 있습니다.

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