부동산은 살 때, 보유할 때, 팔 때 모두 세금이 발생합니다. 하지만 세금은 아는 만큼 줄일 수 있습니다.
2025년 현재, 정부는 주택 공급 확대와 다주택자 규제 완화를 동시에 추진하고 있지만, 여전히 양도소득세·취득세·종부세 부담은 적지 않습니다.
이 글에서는 부동산을 거래하거나 보유할 때 발생하는 주요 세금을 이해하고, 단계별로 실천할 수 있는 절세 전략을 알려드립니다.
1. 부동산 세금, 어디에 얼마 내는 걸까?
① 취득세 (구매 시 납부)
부동산을 ‘취득’할 때 발생하는 세금으로, 취득가액 기준 1.1% ~ 12%까지 다양합니다.
- 1주택자: 1.1% ~ 3.5%
- 2주택 이상: 최대 8% ~ 12%
- 조정대상지역 내 다주택자라면 중과세율 적용
② 보유세 (매년 납부)
재산세와 종합부동산세가 포함됩니다.
- 재산세: 공시가격에 따라 매년 7월, 9월에 부과
- 종부세: 공시가격 합산 11억 초과 시 부과 (1가구 1주택 기준)
③ 양도소득세 (매도 시 납부)
부동산을 팔아 발생한 이익에 대해 부과되는 세금입니다.
- 1가구 1주택 비과세 요건 충족 시 세금 없음
- 다주택자 양도 시 중과세율 적용 가능
- 기본세율 6% ~ 45% + 중과세율 최대 30%
2. 구매(취득) 단계에서의 절세 전략
① 1가구 1주택 유지가 핵심
2025년 현재 기준으로 취득세는 보유 주택 수에 따라 세율이 달라집니다. 무주택자 또는 1주택자는 낮은 세율 적용을 받습니다.
- 생애최초 주택 구매자는 취득세 감면 가능
- 주택 면적, 가격에 따라 취득세 감면 조례가 있는 지자체도 있음
② 배우자 공동명의 활용
공동명의로 구입 시, 재산세 및 종부세 부담을 분산시킬 수 있습니다.
- 양도소득세 절세 효과도 있음 (장기보유특별공제 분할 가능)
- 단, 부부 간 자금 출처 조사 주의 필요
③ 취득가액 최대한 높게 설정
취득가액은 향후 양도차익 계산 기준이 되므로, 세금계산서, 리모델링 비용 등도 취득가에 포함시켜 두는 것이 좋습니다.
3. 보유 단계에서의 절세 전략
① 공시가격 이의신청
공시가격이 시세보다 과도하게 높을 경우, **이의신청을 통해 보유세 절감**이 가능합니다.
- 매년 4월 말까지 국토교통부, 시청 홈페이지에서 신청 가능
- 이의신청이 받아들여지면 세금 환급도 가능
② 장기 보유 전략
부동산은 오래 보유할수록 **장기보유특별공제** 혜택이 커집니다.
- 1가구 1주택: 최대 40% (10년 보유 시)
- 2년 이상 보유 + 2년 이상 실거주 필요 (수도권 기준)
③ 종부세 절세 – 세대 분리 고려
종부세는 세대별 합산 과세이므로, 성년 자녀가 세대 분리 시 납부액 줄어들 수 있습니다.
- 단, 형식적 세대분리일 경우 과세당국이 추징할 수 있으므로 주의
4. 매도(양도) 단계에서의 절세 전략
① 1가구 1주택 비과세 요건 충족
양도소득세를 절세하는 가장 강력한 방법은 **비과세 요건을 충족하는 것**입니다.
- 보유 기간: 2년 이상 (조정지역은 실거주 2년)
- 거래가액: 12억 원 이하 (2025년 기준)
- 다주택자는 다른 주택 처분 후 1주택 유지 필요
② 필요경비 최대한 반영
양도소득세는 양도가액 - 취득가액 - 필요경비로 계산되므로, 리모델링, 중개수수료, 인테리어 비용 등 가능한 모든 비용을 영수증으로 남겨두세요.
③ 매도 시기 조절
보유 기간 1년 차이로 장기보유특별공제가 10% 이상 차이 날 수 있습니다. **충족 조건 직전에는 무리한 매도 지양**하세요.
④ 증여와 매도 비교
고가 주택일수록 매도보다 **자녀에게 증여 후 추후 매도하는 방식**이 세금상 유리할 수 있습니다. 증여세와 양도소득세를 종합적으로 비교해 전문가와 상담 권장.
5. 증여나 상속 시 절세 팁
① 배우자 증여공제 최대한 활용
배우자 간 증여는 10년간 **최대 6억 원까지 비과세**가 적용됩니다.
- 현금보다 부동산 증여가 장기적으로 유리할 수 있음
② 자녀 증여는 미리, 조금씩
자녀에게 한 번에 부동산을 넘기는 것보다, 10년 단위로 나눠 증여하면 누진세 부담이 줄어듭니다.
- 자녀 1인당 5,000만 원 증여공제 (10년 기준)
- 세대분리 후 증여받을 경우 취득세 중과될 수 있으니 주의
6. 자주 묻는 질문 (FAQ)
Q1. 부동산을 팔면 무조건 세금 내야 하나요?
아닙니다. **1가구 1주택 비과세 요건**을 만족하면 양도소득세는 없습니다.
Q2. 양도소득세가 무서워서 증여하는 게 더 낫나요?
무조건 유리한 것은 아니며, **증여세 + 향후 양도세**를 합산 비교해 봐야 합니다. 전문가 상담이 필수입니다.
Q3. 공동명의가 무조건 유리한가요?
세금은 줄일 수 있지만, 소유권 분할로 인해 매도나 상속 시 불편할 수 있습니다.
7. 마무리 – 절세는 전략입니다
부동산 세금은 복잡하고 어렵지만, **정확한 기준과 전략만 알면 충분히 합리적으로 절세**할 수 있습니다.
✔ 절세의 핵심 요약:
- 1가구 1주택 유지 + 장기보유 + 실거주
- 공동명의, 증여, 필요경비 등 활용
- 양도 시기 조절로 세율 차이 조정
- 전문가 상담은 선택이 아닌 필수!
📌 참고 사이트
지금 바로 내 부동산에 맞는 절세 전략, 실행에 옮겨보세요!