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2025년부터 적용되는 국세기본법 및 지방세기본법 개정안에 따라, 부동산 경매 시 세금과 담보권 간의 배당 순위에 중요한 변화가 생겼습니다. 이전에는 조세채권이 사실상 자동적으로 담보권보다 우선한다고 오해되었지만, 이제는 압류 유무와 시점, 등기 순위가 명확한 우선순위 판단 기준으로 규정되었습니다.
① 개정 핵심 요약
- 단순 체납 세금은 더 이상 담보권보다 자동 우선 배당되지 않음
- 세금 압류가 있는 경우에만 등기 순위에 따라 우선권 인정
- 담보권은 등기 설정일 기준으로 순위 확보
② 관련 개정 조문 요약
국세기본법 제35조 및 지방세기본법 제140조 개정사항 (2025년 1월 1일 시행)
“세금이 담보물에 대해 압류 등기 또는 그에 준하는 공적 조치를 하지 않은 경우에는, 해당 부동산에 설정된 담보물권자보다 우선 배당을 주장할 수 없다.”
변경된 배당 우선순위 구조 (2025년 기준)
| 구분 | 우선 배당 여부 | 설명 |
|---|---|---|
| 세금 압류 등기 있음 (2025년 이전 포함) | 세금이 우선 | 압류 시점이 담보권보다 빠르면 세금 우선, 이후라도 압류 시 우선권 발생 |
| 압류 없는 단순 체납 세금 | 근저당권이 우선 | 2025년 개정법에 따라 담보권자가 명확히 우선권 가짐 |
| 담보권 설정 후 세금 압류 발생 | 근저당권이 우선 | 담보권 등기일이 우선 순위 결정 기준 |
| 세금이 유일한 권리(압류도 있음) | 세금이 단독 배당 대상 | 타 담보권자가 없거나 미등기일 경우 |
사례로 보는 2025년 배당 순위 적용
사례 1: 근저당권 설정일이 2023년 5월 1일, 재산세 체납일 2024년 8월 1일, 압류 없음
⇒ 근저당권이 우선 (단순 체납은 배당 우선권 없음)
사례 2: 재산세 체납일 2022년 10월 10일, 압류등기일 2023년 2월 1일, 근저당권 설정일 2023년 5월 1일
⇒세금이 우선 (압류일이 담보권보다 빠름)
실무상 주의사항
- 낙찰자는 등기부등본에 세금 압류 기재 여부 확인 필수
- 체납세액의 구체적 내역은 관할 세무서나 구청에서 열람 요청 가능
- 단순 체납 세금은 낙찰자가 인수할 수도 있으므로, 인수 여부 명확히 검토해야 함
정리: 2025년 개정 법령 기준 배당 순위 핵심 요약
- 압류된 세금이 담보권보다 빠르면 우선 배당
- 단순 체납 세금은 등기된 담보권보다 후순위
- 담보권자는 등기일 기준으로 배당 순위 확보
2025년 개정 법령으로 인해 조세채권의 무조건적 우선이라는 관념은 사라졌으며, 정확한 등기 순위와 압류 여부가 우선권 판단의 기준이 됩니다. 경매 투자자는 이를 바탕으로 위험 분석 및 수익성 판단을 철저히 해야 합니다.
관련 키워드: 2025 경매 배당순위, 세금과 근저당권 배당, 조세채권 우선권 개정, 경매 세금 인수, 압류 등기 기준
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